Quand le débat sur le logement bascule dans le déni, il devient urgent de rétablir les faits. Derrière les discours rassurants et les coupables tout désignés, une réalité s’impose: la pression démographique, la rareté de l’offre et les blocages structurels façonnent le marché bien plus que les slogans. Refuser de le voir, c’est entretenir la crise. Voici pourquoi.
Source: Le Matin Dimanche, dimanche 12 avril
Pour Carlo Sommaruga, président de l’ASLOCA et Conseiller aux Etats socialiste, tout serait clair: la flambée des loyers en Suisse ne serait en rien liée à l’immigration, mais uniquement à la cupidité des investisseurs. Une explication simple. Trop simple. Et surtout profondément trompeuse.
Car en matière de logement, ignorer la loi de l’offre et de la demande n’est pas une analyse: c’est un aveuglement.
La réalité fondamentale: une explosion de la demande
Depuis l’introduction de la libre circulation en 2002, la Suisse a connu une croissance démographique sans précédent. Chaque année, ce sont des dizaines de milliers de personnes supplémentaires qui doivent se loger.
⮕ En 2023 encore, plus de 75’000 personnes se sont installées en Suisse.
Chaque arrivée implique un besoin immédiat: un logement.
Nier que cette pression massive sur la demande influence les loyers revient à nier une évidence économique élémentaire:
plus de demande + offre limitée = hausse des prix.
Même dans les marchés les plus régulés du monde, cette loi reste incontournable.
Une offre structurellement contrainte
Contrairement à ce que suggère Sommaruga, le problème ne vient pas d’un manque de «bonne volonté» des investisseurs, mais de contraintes très concrètes:
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Rareté du foncier, particulièrement dans les centres urbains (Genève, Zurich)
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Procédures d’autorisation longues et complexes
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Multiplication des normes (énergétiques, environnementales, techniques)
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Opposition systématique à la densification
Résultat: l’offre ne suit pas la demande.
Et lorsque l’offre est rigide, toute augmentation de population se traduit mécaniquement par une hausse des loyers.
Le mythe de la “pénurie organisée”
Affirmer que la pénurie serait «organisée» pour maximiser les rendements relève davantage du slogan que de l’analyse.
Pourquoi?
Parce que:
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Un investisseur gagne davantage dans un marché fluide avec rotation et volume
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Construire reste rentable à long terme malgré les cycles
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La vacance immobilière a existé en Suisse… et les loyers ont stagné voire baissé dans ces périodes
⮕ Si pénurie il y a, elle est d’abord structurelle et politique, pas conspirative.
Le rôle réel des taux: un facteur parmi d’autres
Oui, les taux d’intérêt influencent la construction. Mais en faire la cause principale est réducteur.
Car même en période de taux bas (2015–2021):
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la construction n’a pas suffi à absorber la croissance démographique
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les tensions locatives sont restées fortes dans les zones attractives
Pourquoi? Parce que la variable déterminante restait… la pression démographique.
Le contresens du contrôle des loyers
La solution proposée – plafonner et contrôler les loyers – est séduisante politiquement, mais économiquement risquée.
Partout où elle a été appliquée massivement:
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diminution de l’offre disponible
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baisse de l’incitation à construire
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dégradation du parc immobilier à long terme
⮕ En voulant protéger les locataires à court terme, on aggrave la pénurie à moyen terme.
Airbnb: un facteur marginal, pas central
Les locations de courte durée sont régulièrement pointées du doigt. Mais leur impact reste limité à certaines zones touristiques.
Elles ne peuvent en aucun cas expliquer:
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la tension nationale
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ni la hausse généralisée des loyers
Les désigner comme cause principale permet surtout… d’éviter le vrai débat.
Le cœur du problème: une Suisse sous pression démographique
La vérité est simple:
⮕ La Suisse construit trop peu par rapport au nombre de nouveaux arrivants.
Et tant que cette équation ne sera pas abordée frontalement, toutes les autres mesures resteront cosmétiques.
Conclusion: remettre les faits au centre
En refusant de reconnaître le rôle de la pression migratoire, Carlo Sommaruga détourne le débat des causes réelles.
Oui, il existe des abus. Oui, certaines pratiques doivent être encadrées.
Mais non, on ne résoudra pas une crise du logement en niant son moteur principal.
Le logement n’échappe pas à la réalité:
quand la population augmente plus vite que les logements disponibles, les loyers montent.
Tout le reste n’est que discours.