Quando il dibattito sull'alloggio scivola nella negazione, diventa urgente ristabilire i fatti. Al di là dei discorsi rassicuranti e dei colpevoli designati, si impone una realtà: la pressione demografica, la scarsità dell'offerta e i blocchi strutturali plasmano il mercato molto più degli slogan. Rifiutarsi di vederlo significa alimentare la crisi. Ecco perché.
Fonte: Le Matin Dimanche, domenica 12 aprile
Per Carlo Sommaruga, presidente dell'ASLOCA e Consigliere agli Stati socialista, tutto sarebbe chiaro: l'aumento vertiginoso degli affitti in Svizzera non sarebbe senza alcun legame con l'immigrazione, ma solo all'avidità degli investitori. Una spiegazione semplice. Troppo semplice. E soprattutto profondamente fuorviante.
Perché in materia di alloggi, ignorare la legge della domanda e dell'offerta non è un'analisi: è cecità.
La realtà fondamentale: un'esplosione della domanda
Dall’introduzione della libera circolazione nel 2002, la Svizzera ha conosciuto una crescita demografica senza precedenti. Ogni anno, decine di migliaia di persone in più devono trovare un alloggio.
Nel 2023, oltre 75.000 persone si sono trasferite in Svizzera.
Ogni arrivo implica un bisogno immediato: un alloggio.
Nier que cette pression massive sur la demande influsce les loyers revient à nier une évidence économique élémentaire:
più domanda + offerta limitata = aumento dei prezzi.
Anche nei mercati più regolamentati del mondo, questa legge rimane imprescindibile.
Un'offerta strutturalmente vincolata
Contrariamente a quanto suggerisce Sommaruga, il problema non nasce da una «buona volontà» mancante da parte degli investitori, ma da vincoli molto concreti:
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Scarsità di terreni, in particolare nei centri urbani (Ginevra, Zurigo)
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Procedure di autorizzazione lunghe e complesse
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Moltiplicazione delle norme (energetiche, ambientali, tecniche)
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Opposizione sistematica alla densificazione
Risultato: L'offerta non segue la domanda.
E quando l'offerta è rigida, ogni aumento di popolazione si traduce meccanicamente in un aumento degli affitti.
Il mito della “carenza organizzata”
Affermare che la carenza sarebbe «organizzata» per massimizzare i profitti rientra più nello slogan che nell'analisi.
Perché?
Perché:
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Un investitore guadagna di più in un mercato fluido con rotazione e volumi
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Costruire rimane redditizio a lungo termine nonostante i cicli
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La vacanza immobiliare è esistita in Svizzera… e gli affitti sono stagnati o addirittura diminuiti in quei periodi
Se c'è una carenza, è prima di tutto strutturale e politico, non cospirativo.
Il ruolo reale dei tassi: un fattore tra gli altri
Sì, i tassi d’interesse influenzano l’edilizia. Ma farne la causa principale è riduttivo.
Poiché anche in un periodo di tassi bassi (2015–2021):
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la costruzione non è stata sufficiente ad assorbire la crescita demografica
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Le tensioni immobiliari sono rimaste forti nelle zone attrattive
Perché? Perché la variabile determinante rimaneva... la pressione demografica.
Il controsenso del controllo degli affitti
La soluzione proposta – calmierare e controllare gli affitti – è politicamente attraente, ma economicamente rischiosa.
Ovunque sia stata applicata massicciamente:
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diminuzione dell'offerta disponibile
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diminuzione dell'incentivo a costruire
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degrado del patrimonio immobiliare a lungo termine
Proteggendo gli affittuari a breve termine, aggraviamo la carenza a medio termine.
Airbnb: un fattore marginale, non centrale
Gli affitti brevi sono regolarmente criticati. Ma il loro impatto rimane limitato ad alcune zone turistiche.
Non possono in alcun caso spiegare:
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la tensione nazionale
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né l'aumento generalizzato degli affitti
Designarli come causa principale permette soprattutto... di evitare il vero dibattito.
Il cuore del problema: una Svizzera sotto pressione demografica
La verità è semplice:
La Svizzera costruisce troppo poco rispetto al numero di nuovi arrivati.
E finché questa equazione non sarà affrontata frontalmente, tutte le altre misure rimarranno cosmetiche.
Conclusione: rimettere i fatti al centro
Rifiutando di riconoscere il ruolo della pressione migratoria, Carlo Sommaruga distoglie il dibattito dalle cause reali.
Sì, ci sono abusi. Sì, alcune pratiche devono essere regolamentate.
Ma no, non risolveremo una crisi abitativa negando il suo motore principale.
L'alloggio non sfugge alla realtà:
Quando la popolazione aumenta più velocemente degli alloggi disponibili, gli affitti salgono.
Tutto il resto è solo discorso.